鲁朗小镇建设样本:保利地产的新成长模式?

2017/04/12 09:57 来源: 21世纪经济报道 评论
  与传统地产开发不同,小镇建设的核心是产业和运营。对于习惯了盖房销售运营的开发商们来说,从开发到运营的模式转换并非易事。

  与传统地产开发不同,小镇建设的核心是产业和运营。对于习惯了盖房销售运营的开发商们来说,从开发到运营的模式转换并非易事。

  4月11日,保利房地产(集团)股份有限公司(600048.SH)发布公告,公司通过挂牌及合作等方式在广州、长春等八城市获得多宗住宅或商住用地。进入2017年,保利地产几乎每个月都有拿地公告。公司1月发布的2016年业绩快报显示,2016年营收较上年大幅增加25.45%,归属上市公司股东的净利润增长0.54%。

  实际上,快速增长的保利地产也已在试水新的成长模式。3月28日,随着鲁朗国际旅游小镇的正式开业,这个被誉为西藏林芝“最美小镇”的地方,成为市场的聚焦点。

  作为广东省重点援藏项目和旅游精准扶贫项目,鲁朗旅游小镇由粤藏两省区政府和多家企业共同投资开发,总投资额超过30亿元,保利地产亦参与其中建设。

  鲁朗小镇是近年来各类特色小镇开发的缩影。如今,这股从一二线城市周边开始刮起的特色小镇之风,已蔓延到青藏高原。

  在政策的推动下,地产商成为特色小镇的建设主力。但从房屋建设者变为产业运营者,开发商首先需要摒弃房地产思维,而且由于特色小镇的发展尚在探索阶段,要避免出现千镇一面、房地产化的倾向,对于地产商来说绝非易事。

  作为小镇开发的先行者之一,保利地产正努力探索特色小镇的稳定开发运营模式:利用政策红利,把握特色小镇发展的核心“特色产业”,带动当地周边产业的成长,使特色小镇得到内生性发展。

  特色小镇入藏

  鲁朗,位于西藏林芝市巴宜区的一个小镇,拥有雅鲁藏布江大峡谷、南迦巴瓦峰、米堆冰川、景观大道318国道波密至林芝段等绝美秀丽的自然风光。

  随着林芝地区确定“旅游兴县”的发展战略,鲁朗被规划为“国际知名旅游小镇”。小镇以秀美的自然景观和扎西岗村等村落为背景,并以开发商投资建设的三大五星级旅游度假酒店等为主体,占地共计(不包括人工湖)1288亩。

  开发资金来源方面,鲁朗旅游小镇以援藏建设资金为引领,积极引进社会资金参与。经过四年多的开发建设,目前已基本建成。

  其中,保利地产投资2.4亿元兴建了保利自主品牌林芝雅途酒店,占地面积108亩,为与鲁朗独特的环境相融合,酒店注重对传统建筑做法和材料的延续,其建筑很大程度上体现了地域性文化特点。

  除保利外,恒大、珠江投资也分别投资7亿元、3.5亿元在此地建酒店,另有广东旅控、中新房、广药等企业在此地投资建设。

  企业的大规模介入,改变了鲁朗过去基础设施薄弱、城镇配套不足的局面,鲁朗神秘的面纱开始逐渐被揭开。

  随着旅游配套设施逐渐完善,游客也纷至沓来。以林芝市的统计数据来看,2016年林芝市共接待国内外游客437万人次,实现旅游收入39亿元,分别增长24.3%、19.8%。

  保利方面表示,鲁朗小镇投资酒店项目,以满足林芝市旅游产业结构转型升级的迫切需要,不仅激活了林芝的旅游资源,而且帮助改善了当地人民的生活。

  数据显示,旅游小镇的发展同时拉动了鲁朗周边经济,鲁朗小镇的施工建设和酒店的运营大量招用当地村民,为当地至少提供了2500个就业岗位;小镇周围涌现上百家藏民自营的家庭旅馆。2016年,鲁朗扎西岗村村民每户的年收入平均为50万元左右。

  对企业而言,能在扶贫和创收、社会与经济效益之间取得平衡是最理想的。保利地产有关负责人认为,鲁朗小镇项目这个样本的意义,在于企业和地方可以实现双赢。保利雅途酒店的进驻,充分考虑了选址,后续的运营情况也证明,在尊重自然条件的情况下,对小镇进行合理开发是可行的。

  目前,鲁朗小镇已形成包括康体疗养、生态旅游、休闲娱乐等在内的、类型丰富的度假产品体系。

  产业运营是核心

  目前,在进入小镇开发领域的各类企业中,地产商最为热情,保利、万科、碧桂园、绿城、华侨城、时代地产等纷纷试水,使特色小镇呈多类型发展,其主题包括旅游、文创、科技等。

  自称城市运营者与小镇复兴者的保利地产,除布局鲁朗外,还在广州南沙兴建以文创为主题的保利星海小镇,并与湄洲湾北岸签约,计划投资100亿建设以健康养老为特色的小镇项目。

  据保利地产规划,其将依托保利集团旗下的保利文化、中航科技、保利安平这三个在相关行业处于龙头地位的企业,确立三大特色小镇的发展方向,分别是文创、主题乐园以及养老(银发)产业。

  开发商的密集布局与政策的支持密不可分。

  继去年7月,住建部、发改委、财政部联合提出到2020年培育1000个左右各具形态的特色小镇后,住建部与建设银行在4月1日发布通知称,将通过信贷支持等商业金融方式,加大支持特色小镇发展的力度。

  从宏观层面来看,特色小镇具有巨大的拉动投资力量。据中泰证券保守估计,1000个国家级特色小镇将会带动相关投资约2万亿,1000个省级特色小镇将会带动投资约1 万亿,未来5年伴随特色小镇的推广将会带来近3万亿的投资额。

  中国投资协会城镇化投资专业委员会副秘书长王德勇表示,为了促进城乡统筹发展,国家鼓励特色小镇建设,现在已经有许多政策对其进行扶持,如成立小镇发展基金的方式予以资金扶持,此外还有税收支持以及用地支持等。“特色小镇也是开发商获取土地的重要方式。”王德勇说。

  王德勇称,未来还将有更多的支持政策出台。

  有了外部的成长沃土,特色小镇的内生性发展更要求地产商们积极转换角色。

  小镇开发是保利地产未来的重要战略方向之一。保利地产副总经理余英表示,地产商的身份随着时代变迁而改变,从单纯盖房子,到盖公建,参与招商引资、运营,与政府共同完成三旧改造,再成为现在特色小镇的复兴者。

  与传统的地产开发不同,小镇建设的核心是产业和运营。对于习惯了开发销售模式的开发商们来说,从开发到运营的模式转换并不是易事,或出现过于偏重地产、项目亏损等情况。

  “特色小镇的核心是特色产业,其成功与否取决于产业规划以及后续的持续经营。”王德勇称,小镇的全阶段开发运营都应体现产业特色,注重与当地特色产业相结合,在此基础上,可以根据未来区域经济发展规划,主动引入新的产业。

  余英也表示,小镇的产业策划过程中,最重要的是精准的特色产业定位,引入特色产业引擎,吸引特色产业人口,以带动当地的优势产业发展。

  他认为,在特色小镇时代,重点在于微笑曲线的两端:小镇的产业策划和小镇的运营、服务,产业的培育与健康运营才是小镇永续发展的前提。

  为使地产商尽快适应角色的转变,王德勇建议,地产商应多与产业型、运营型等公司合作,借助他们的力量开发运营特色小镇,能够少走偏路,节约成本。

  余英表示,离2020年培育1000个特色小镇的目标还有三年多的时间,但1000个小镇远不是结束,而是建设中国特色理想小镇的开始,往后将从产业、空间、人文三大方面,使特色小镇高效且永续地运营下去。


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